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内地房地产周度观察:美国三次移民潮的启示——永居条例修订点评

  人口结构影响经济长周期,移民或是缓解我国现阶段人口问题的一剂良药。由于我国出生率不断下降(已由2000年的14.0‰下降至2019年的10.5‰)及进入老龄化社会(2018年我国65岁及以上老年人口占比达到11.9%),我国劳动力人口、中青年群体比例不断降低,人口红利进入尾声。劳动力供给紧张及内需消费能力不足影响整体经济发展,GDP增速呈趋势性下降。2020年2月27月国家司法部发布《中华人民共和国外国人永久居留管理条例(征求意见稿)》,重修后的条例整体相比于16年有所调整,其重点在于进一步增加对高技能、高收入人才的引进。回顾世界经济发展史,美国作为典型的移民国家,曾依靠移民潮吸引大量的人口、资金、技术进入,从而推动了工业化和经济的发展。IMF研究也表明移民为多个发达国家的经济发展起到积极推动作用,移民占成年人口的比例每提高1%,人均GDP将提高2%。

  鉴于我国净移民人口长期为负,相比于美国净移民人数相对较低;且依据国外经验,移民人口中多数为中青年群体,将为劳动力人口带来良好补充;同时此次我国对外国人提供永居的群体主要针对高知识水平人群,且重点支持科研领域技术人才。因此,我国如果能够有效吸引移民尤其是高端移民人才进入,或将在一定程度上缓解现阶段出生率不足的劳动力供给紧张局面,并带动我国生产与消费增长。

  数据要点:

  截止3月5日,上周44个主要城市新房成交量环比上升39%,2020年累计成交量同比下降35%,一、二、三线城市累计同比分别下降34%、28%及43%。

  截至3月5日,上周13个主要城市的可售面积(库存)同比下降1%;平均去化周期46.4个月,环比下降55%。

  截至3月5日,上周14个主要城市的二手房交易建面环比上升56%,2020年累计交易量同比下降27%。

  投资建议:

  近期,部分于前期出台的房地产行业放宽政策出现撤回现象,如驻马店的17条放宽政策被全部撤下、广州商服项目放宽政策被取消等,市场对行业后期的政策走向观点不一。在“房住不炒”的国家政策层面框架中,坚持稳房价稳地价稳预期基调下,房地产行业作为经济发展的稳定器,政策边际改善空间仍然存在,行业整体政策环境较去年更偏友好,多地于2月出台的放宽政策目前仍在发挥积极支持作用。维持行业“强于大市”评级。

  风险提示:疫情控制具有不确定性;地产行业政策具有不确定性。

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